房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，兼具使用屬性和價值屬性。因房產(chǎn)的價格普遍較高，通過收送房產(chǎn)實現(xiàn)利益輸送逐漸成為賄賂犯罪的常見手段。筆者結(jié)合實踐，對涉房賄賂認定的若干情形作以下辨析。

　　一、直接收受房產(chǎn)情形

　　受賄人直接收受行賄人所送房產(chǎn)，無論該房產(chǎn)是否辦理過戶手續(xù)，只要受賄人或其指定的人實際占有該房產(chǎn)，根據(jù)刑法實質(zhì)判斷的標準，即構(gòu)成受賄既遂。受賄數(shù)額一般按交付房產(chǎn)或者達成合意時該房產(chǎn)對應的市場價予以認定，對房產(chǎn)作為犯罪所得予以追繳。

　　案例：國家工作人員張某利用分管信息系統(tǒng)采購事項的職務便利，幫助某軟件公司成功承接本單位的研發(fā)項目，該軟件公司法定代表人甲為感謝張某的幫助，將自己名下的一套房產(chǎn)送予張某，并交付了鑰匙，但雙方?jīng)]有辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。張某收下鑰匙后，交給其子入住多年。直至案發(fā)，甲沒有再過問該房產(chǎn)。法院判決認定張某收受甲所送房產(chǎn)既遂，受賄數(shù)額為交付鑰匙時該房產(chǎn)的市場價400余萬元，并依法追繳該房產(chǎn)。

　　分析：案例中行受賄雙方主觀認識一致，均供認賄送的犯罪對象是房產(chǎn)；客觀上張某已經(jīng)實際占有該房產(chǎn)，獲取了甲所送利益，雙方實現(xiàn)了權(quán)錢交易。雖然房產(chǎn)沒有在相關(guān)部門辦理過戶登記，不具備物權(quán)轉(zhuǎn)讓的民事法律關(guān)系生效要件，但并不影響受賄人實際享有該利益，在遵循實質(zhì)判斷的刑事法律關(guān)系中，穿透行受賄雙方掩蓋犯罪的手段，張某已構(gòu)成受賄既遂，受賄數(shù)額為既遂時該房產(chǎn)對應的市場價格。關(guān)于犯罪所得房產(chǎn)的處置，根據(jù)刑法第六十四條規(guī)定，犯罪分子違法所得的一切財物，應當予以追繳或者責令退賠。如房產(chǎn)有增值，增值部分將作為犯罪孳息一并予以追繳。

　　二、代為支付購房款情形

　　受賄人擬購買房產(chǎn)，行賄人代為支付全部或部分購房款，應當將代為支付的購房款認定為受賄數(shù)額。在追繳違法所得時，應當將代為支付的購房款、該部分購房款對應房產(chǎn)份額的增值部分一并予以追繳。

　　案例：國家工作人員李某看中一套價值1000萬元的二手房，欲出資購買。行賄人乙得知后，表示愿意“贊助”200萬元，以感謝李某在相關(guān)事項上的幫助，李某同意。支付購房款時，乙按照李某的要求將200萬元存入賣房人賬戶。法院判決認定李某受賄200萬元既遂，同時，根據(jù)價格認定部門的測算，案發(fā)時該房產(chǎn)市場價為1500萬元，法院將增值的500萬元中20%部分，即100萬元作為李某受賄犯罪孳息，與受賄所得200萬元一并予以追繳。

　　分析：行賄人支付購房款的行為，實際上是按照受賄人要求，直接將行賄款用于代為支付購房款，雙方行受賄的對象是貨幣，代為支付的購房款一旦匯入賣房人賬戶，受賄犯罪即為既遂。需要說明的是，在追繳違法所得時，不僅要收繳行賄人代為支付的購房款，對代為支付的購房款所對應房產(chǎn)份額的增值部分也應當作為犯罪孳息一并追繳。

　　三、涉案房產(chǎn)存在按揭貸款情形

　　受賄對象涉及按揭貸款房產(chǎn)的，通常相對復雜，一般分為三種情形：第一種情形，行受賄雙方達成收受行賄人名下房產(chǎn)的合意，根據(jù)主客觀相一致原則，雙方交付房產(chǎn)時犯罪既遂，受賄數(shù)額為交付時該房產(chǎn)的市場價。雖然行賄人承擔了后續(xù)的還貸義務，但是鑒于受賄犯罪已經(jīng)既遂，無論受賄人對行賄人還貸行為是否知情，一般都不影響受賄數(shù)額的認定，并將行賄人支付的貸款利息認定為行賄犯罪成本。第二種情形，受賄人購買房產(chǎn)，在支付首付款并辦理按揭貸款后，由行賄人逐月代為還款，如果行受賄雙方約定由行賄人承擔全部還貸義務的，鑒于尚未支付的利息具有不確定性，一般將貸款本金和已支付的利息認定為受賄數(shù)額，對尚未支付的部分按未遂處理；如果行受賄雙方并未明確約定由行賄人承擔全部還貸義務的，一般將行賄人實際支付的還款本金和利息認定為受賄數(shù)額。第三種情形，受賄人收受存在按揭貸款的房產(chǎn)或本人購買房產(chǎn)并辦理按揭貸款，由行賄人代為支付首付款，受賄人承擔后續(xù)還貸義務的，受賄數(shù)額即為行賄人支付的首付款，認定思路與前述第二部分代為支付購房款情形一致。

　　案例：國家工作人員王某系某市財政局局長，利用職權(quán)幫助在商業(yè)銀行任職的侄子丙攬儲。丙為感謝王某，表示準備以自己名義購買一套400萬元的商品房送予王某。王某同意，同時，考慮兩人系親屬關(guān)系，便給予丙100萬元用于購房。后丙將該100萬元用于支付購房首付款，自行辦理剩余300萬元購房款的按揭貸款，并逐月歸還本息。王某自購房起直至交付入住，未曾過問剩余房款支付情況。至案發(fā)，丙已將房貸還清，除償還貸款本金300萬元外，另支付貸款利息50萬元。法院判決認定王某收受房產(chǎn)一套，扣除王某自己支付的100萬元，受賄數(shù)額為300萬元。

　　分析：丙將房產(chǎn)交付給王某的客觀行為，與二人權(quán)錢交易的主觀認識是一致的，即行受賄對象是該套房產(chǎn)，所以受賄數(shù)額應當是收受時該房產(chǎn)的市場價。如果案發(fā)時行賄人已經(jīng)將按揭貸款還清，雖然連本帶息還貸金額高出彼時房產(chǎn)的價格，也不影響受賄數(shù)額的認定，超出房產(chǎn)價格支付的貸款利息應當認定為行賄犯罪成本。因此，王某主觀上是收受價值400萬元房產(chǎn)的認知，對丙通過辦理按揭貸款完成行賄行為不知情，根據(jù)主客觀相一致原則，應當認定王某受賄對象是該套房產(chǎn)，同時扣除王某支付的100萬元。

　　四、假借“炒房獲利”實為受賄情形

　　受賄人向請托人房地產(chǎn)開發(fā)商提出購買其開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)，但雙方未簽訂購房合同，受賄人未支付定金或購房款。開發(fā)商為感謝受賄人，“幫助”受賄人以高價向他人出售，繼而將獲取的差價，即所謂的“炒房獲利”送予受賄人。這種不承擔任何投資經(jīng)營風險，只享受收益的行為，不是正常的投資經(jīng)營行為，本質(zhì)上屬于權(quán)錢交易的受賄犯罪。

　　案例：國家工作人員劉某系某區(qū)規(guī)劃局局長，曾為某房地產(chǎn)公司調(diào)整樓盤規(guī)劃設(shè)計提供幫助。后劉某口頭向該房地產(chǎn)公司負責人丁提出購買其一套房產(chǎn)，但未簽訂購房合同，也未支付定金或購房款。之后一年半時間內(nèi)，丁多次提醒劉某付款，劉某均以過段時間就支付為借口拖延。丁覺察出劉某并不想真正出錢購房，于是向劉某建議，稱該房產(chǎn)已經(jīng)漲價，可以出售給他人，將增值部分作為“炒房獲利”歸劉某所有，劉某同意。后該房地產(chǎn)公司將該套房產(chǎn)出售給他人，售價比劉某口頭預訂時高出150萬元。丁將150萬元送給劉某。法院判決認定劉某收受150萬元行為構(gòu)成受賄罪。

　　分析：從交易過程看，該套房產(chǎn)一直登記在房地產(chǎn)公司名下，并沒有被出售給受賄人，且后期仍作為“一手房”出售給他人，購房合同雙方系房地產(chǎn)公司和真實購房人，購房人將購房款匯入的是房地產(chǎn)公司賬戶，全部購房款包含利潤均應當歸屬于房地產(chǎn)公司。行賄人利用房價上漲行情，將延期銷售后公司多賺取的利潤讓渡給受賄人，本質(zhì)上屬于為感謝幫助而輸送利益。

　　五、收受“房號”轉(zhuǎn)賣獲利情形

　　受賄人利用職務上的便利為房地產(chǎn)開發(fā)商謀取利益，通過該房地產(chǎn)開發(fā)商獲取“房號”并進行轉(zhuǎn)賣取得實際利益的，構(gòu)成受賄犯罪。雖然獲取的“房號”屬于商業(yè)機會，本身不能認定為受賄數(shù)額，但行受賄雙方對通過轉(zhuǎn)賣“房號”能取得實際利益是有概括性認知的。

　　案例：國家工作人員趙某系某區(qū)房產(chǎn)局工作人員，利用職務便利為某房地產(chǎn)開發(fā)商戊在備案等事項上提供幫助，換取戊所送的樓盤“房號”，再以轉(zhuǎn)賣“房號”的方式獲利50萬元。法院判決認定趙某構(gòu)成受賄罪，受賄數(shù)額為趙某轉(zhuǎn)賣獲利的50萬元。

　　分析：“房號”不是商品，本身沒有價格，但是能夠為購房人帶來購買優(yōu)質(zhì)商品房、限價房的機會，所以在購房人眼里就產(chǎn)生了交換價值。開發(fā)商通過違規(guī)操作，將個別房源內(nèi)定，不經(jīng)過公證處“搖號”，直接將“房號”送予國家工作人員，國家工作人員再將該“房號”轉(zhuǎn)賣獲利的行為，應當認定為受賄，受賄數(shù)額是轉(zhuǎn)賣獲利數(shù)額。獲取的“房號”不同于一般的商業(yè)機會，一是開發(fā)商提供“房號”后，國家工作人員無需實際經(jīng)營管理即可賺取差價、獲取收益；二是轉(zhuǎn)賣“房號”在短期內(nèi)獲利的可能性極大，即使未賣出，也可以自用或者放棄，均不存在財產(chǎn)損失風險，因此“房號”屬于可期待可確定的利益，行受賄雙方對此主觀明知，賄送的是“房號”對應的財產(chǎn)性利益。案例中，戊為感謝趙某幫助，將“房號”送予趙某，實質(zhì)是向其輸送“房號”背后的財產(chǎn)性利益，應當認定戊是行賄人，趙某將“房號”賣出的價格為受賄數(shù)額。

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